Conhecimento sobre a legislação local, equipe multidisciplinar e análise da infra-estrutura urbana são as chaves para evitar prejuízos com a aquisição mal sucedida de terrenos

 Identificar e comprar terrenos com vocação para empreendimentos de ótimo retorno econômico-financeiro é uma atividade quase hercúlea, especialmente nos grandes centros onde a oferta de lotes é escassa. Aspectos jurídico-burocráticos, limitações urbanísticas, características técnicas e adequação ao produto que se pretende construir são alguns dos aspectos a serem considerados durante a compra de uma área para incorporação. Precipitação ou negligência em alguns desses itens pode implicar uma série de transtornos, muitos dos quais capazes de inviabilizar um negócio. As consequências podem ir desde adquirir uma área com potencial de ocupação muito menor do que o desejado, à interrupção da obra por conta de um achado arqueológico inesperado ou, até mesmo, na não obtenção do registro de incorporação.

Por isso, nunca é demais dedicar recursos humanos e investir tempo para minimizar os riscos atrelados a uma compra equivocada. O caminho para identificar a adequação de um terreno em potencial começa com a análise de aspectos legais. A primeira coisa a se fazer é conferir a documentação de posse do terreno e de seus proprietários, a existência de edificação, o local, se há pendência de impostos, bem como a presença ou não de inquilinos. Ações judiciais incidentes no terreno ou sobre seus vendedores também precisam ser previamente conhecidas e, se necessário, o incorporador pode atuar na coordenação de interesses entre herdeiros. "A análise deve contemplar ainda os parâmetros legais de ocupação do solo, ou seja, as diretrizes municipais, estaduais, ambientais e o código de obras", explica Cori Coraci, coordenadora de novos negócios da Masb Desenvolvimento Imobiliário.

Outro estudo importante para subsidiar a compra de um terreno é sobre o mercado no entorno imediato. Nesse momento verificam-se os acessos, a infraestrutura urbana, a topografia, se há vegetação existente dentro do terreno e cursos d'água etc. Também é prudente checar se o terreno em questão teve algum histórico de uso industrial ou foi ocupado por um posto de gasolina, por exemplo. Embora não seja pré-requisito para alguém vender um terreno, essa é uma exigência para aprovação do projeto na Prefeitura. "Se for necessário realizar alguma intervenção por causa disso, é melhor que se saiba de antemão para avaliar o custo-benefício", recomenda Ely Wertheim, vice-presidente de incorporações do Secovi (Sindicato da Habitação).

No caso de construtoras que atuam em nichos específicos, como o de empreendimentos de alto padrão, o mapeamento do entorno inclui ainda mais itens, como o estudo sobre a existência de favelas ou cemitérios próximos. "Para um edifício de alto padrão é inaceitável uma vizinhança problemática, por isso, dependendo do tipo de empreendimento, temos que ficar atentos à presença de bares, restaurantes, oficinas etc. nas redondezas", comenta Marcelo Martins, diretor da Patrimar.

Comitê multidisciplinar

Diante de tudo isso, parece claro que a decisão sobre a compra de um terreno precisa estar respaldada por pessoal preparado e com experiência em identificar e avaliar todas as ameaças envolvidas. "Também é importante que esses profissionais tenham conhecimento da legislação municipal, já que pode haver muita diferença de critério, principalmente para empreendimentos de grande porte e que geram impacto ambiental e social nas cidades", acrescenta Marcelo Dzik, gerente geral da Even em Minas Gerais. Por isso mesmo, quando atuam em novas praças, é recomendável que as empresas contratem consultoria local para tratar dessas questões.

Um erro que o incorporador não pode cometer é achar que a aquisição de terrenos pode ser realizada exclusivamente por um profissional ou departamento da incorporadora. "É importante que exista um comitê composto de profissionais das áreas técnica, comercial, de incorporação e financeira, capazes de identificar todos os riscos e benefícios envolvidos com base em históricos e experiências", salienta o diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec, Antônio Emilio Clemente Fugazza.

O desafio é fazer todas essas avaliações no menor espaço de tempo possível. "Para se ter uma ideia, hoje, em São Paulo, a compra de um terreno pode demorar de 90 dias a dois anos", diz Ely Wertheim, do Secovi. Só que a velocidade na tomada de decisão é fundamental, sobretudo porque os bons terrenos são cada vez mais escassos nas grandes cidades e, para não perder bons negócios, os compradores acabam precisando ajustar a sua tomada de decisão à velocidade do mercado.

Em cidades como São Paulo onde há um estoque de outorgas que permitem a construção acima do limite, a pressa acaba sendo ainda maior. Afinal, nesses casos, lentidão significa risco de não haver estoque disponível para a construção quando a compra do terreno for concluída. Para completar, "o tempo envolvido no processo de legalizações e aprovações, embora seja monitorável, é de difícil previsibilidade, o que pode postergar a liberação de um lançamento, submetendo-o  ao risco de, por um lado, concorrentes atenderem à demanda antecipadamente ou, por outro, o momento econômico estar desfavorável para uma oferta de unidades na região", conclui Emilio Fugazza.