O fundo de reserva é uma das principais ferramentas da administração condominial. Ele garante segurança contra eventualidades e evita problemas de fluxo de caixa na gestão financeira.
Apesar de ser um instrumento de gestão financeira bastante conhecido, por vezes ele desperta dúvidas entre os condôminos. Por exemplo: quem paga os aportes ao fundo, o proprietário ou o inquilino? Onde pode ser aplicado o dinheiro do fundo?
Preparamos este post para explicar o que é o fundo de reserva e responder a essas dúvidas.
O que é fundo de reserva?
O fundo de reserva é como se fosse uma poupança do condomínio: um dinheiro que é arrecadado e guardado para pagar eventuais despesas extraordinárias, dando segurança financeira à administração.
Por exemplo, imagine que seu condomínio tenha um transformador próprio e ele estrague. Mesmo com manutenções preventivas periódicas, isso pode acontecer de forma totalmente imprevista e gerar transtornos a você e aos demais moradores.
Casos assim devem ser resolvidos o mais rápido possível, gerando uma despesa emergencial — que não estava nos planos. É nesse tipo de situação que o fundo de reserva é utilizado.
Claro que nem todas as aplicações dessa poupança são tão emergenciais quanto o caso acima. Mais adiante, daremos exemplos de outros tipos de despesas extraordinárias que são custeadas pelo fundo de reserva.
A composição de um fundo de reserva pelo condomínio está disposta na Lei Nº 4.591/1964, conhecida como Lei dos Condomínios, que estabelece "a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva" como um dos itens que devem constar na convenção de condomínio.
Assim, a lei não determina qual o percentual de arrecadação, tampouco se a contribuição é permanente ou se existe um teto.
Em geral, a contribuição costuma ser entre 5% e 10% da cota condominial. O percentual deve ser deliberado na criação da convenção — que pode ser alterada, em assembleia, com a concordância de dois terços dos condôminos.
Quem deve pagar o fundo de reserva: proprietário ou inquilino?
Essa é uma questão polêmica. Para respondê-la, vamos recorrer à Lei do Inquilinato (Lei Nº 8.245/1991), que diz o seguinte no artigo 22, alínea g:
"Art. 22. O locador é obrigado a:
(...)
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
(...)
g) constituição de fundo de reserva."
Como o locador se trata do proprietário do imóvel, a questão está resolvida, não? Afinal, o artigo 22 é bem claro ao colocar o fundo de reserva na categoria de despesas extraordinárias, que cabem ao locador.
Mas não é tão simples assim, porque o artigo 23 diz que o locatário (inquilino) é responsável por pagar as despesas ordinárias do condomínio e por repor o fundo de reserva quando ele for utilizado total ou parcialmente no custeio desse tipo de gasto.
Dessa forma, o que a lei diz é que:
- O proprietário paga o fundo de reserva normalmente, quando ele só é usado para despesas extraordinárias;
- O inquilino paga a reposição do fundo quando ele for utilizado para pagar despesas ordinárias.
Para que fique ainda mais claro, entenda, a seguir, qual a diferença entre despesas extraordinárias e ordinárias do condomínio, segundo a Lei do Inquilinato.
Despesas extraordinárias
São as despesas não corriqueiras, que não constam nas rotinas de manutenções do edifício. Exemplos:
- Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum.
Despesas ordinárias
São as despesas necessárias à administração rotineira do condomínio. Exemplos:
- Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Conclusão
O fundo de reserva funciona como uma poupança do condomínio, um dinheiro que fica disponível para despesas que não são rotineiras. Como um vazamento na área comum do prédio.
Cabe à convenção do condomínio estabelecer as regras para a arrecadação do fundo. Normalmente, cada condômino participa com 5% a 10% da cota condominial.
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