Quem procura um imóvel para alugar, assim como o proprietário que deseja arranjar um inquilino, precisa saber que locador e locatário têm alguns direitos e deveres.
O aluguel não é um favor que uma parte faz a outra, e sim uma relação que deve ser formalizada em contrato e seguir as determinações da lei.
Neste post, vamos esclarecer tudo isso, explicando quem é o locador, quem é o locatário e quais os direitos e deveres de cada um.
Siga em frente para saber mais!
Quem é o locador?
Locador é quem possui a propriedade de um bem imóvel e o disponibiliza para locação, isto é, para que seja utilizado por um inquilino mediante o pagamento de aluguel.
Ou seja, o locador tem, em seu nome, uma casa, apartamento, sala comercial, garagem, galpão, terreno ou qualquer outro tipo de imóvel que possa ser colocado para locação.
A intenção do locador é fazer do imóvel uma fonte de renda passiva. Por isso, é de seu interesse que o bem esteja sempre ocupado por um inquilino. Se não estiver, o proprietário arca com despesas como taxa condominial e IPTU.
Quem é o locatário?
Locatário é quem obtém o direito de usar o imóvel que é de propriedade do locador, mediante o pagamento de aluguel.
O uso mais comum é o residencial, quando o locatário — que também pode ser chamado de inquilino — utiliza o imóvel como moradia.
Mas o bem também pode servir para uso comercial, industrial ou para o desfrute temporário, que é o caso da locação por temporada.
O tipo de uso permitido em cada imóvel depende do zoneamento do município, convenção e regimento interno do condomínio (se for o caso) e do que foi estabelecido no contrato de aluguel.
Qual a diferença entre locador e locatário?
Resumindo o que explicamos acima:
- Locador: é o proprietário de um imóvel, que o disponibiliza para ser alugado.
- Locatário: é o inquilino, aquele que fará uso do imóvel mediante o pagamento de aluguel.
Como são papéis distintos, é claro que cada um deles tem direitos e deveres complementares.
Os principais estão estabelecidos na Lei Nº 8.245/1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato.
Entenda a seguir.
Deveres do locador / direitos do locatário
- Entregar ao locatário o imóvel alugado em bom estado, pronto para servir ao uso a que se destina;
- Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
- Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
- Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
- Ao entregar o imóvel, fornecer ao locatário uma descrição minuciosa do estado do imóvel, com referência aos eventuais defeitos existentes;
- Fornecer ao locatário recibo discriminado dos valores pagos;
- Pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediações;
- Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio — aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Especialmente:
- Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- Constituição de fundo de reserva.
Deveres do locatário / direitos do locador
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, no prazo estipulado;
- Servir-se do imóvel para uso compatível com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
- Devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
- Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja de sua incumbência;
- Realizar a imediata reparação dos danos provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou funcionários;
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
- Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida ao locatário;
- Pagar as despesas de telefone e de consumo de energia, gás, água e esgoto;
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora;
- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- Pagar o prêmio do seguro de fiança, se for o caso;
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio, especialmente:
- Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- Consumo de água e esgoto, gás e energia das áreas de uso comum;
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas citadas acima, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.
Como assegurar os direitos de locador e locatário?
Seja você um locador ou locatário, a melhor maneira de assegurar os seus direitos é estabelecendo um contrato de aluguel com a mediação de uma boa imobiliária.
Quando o inquilino aluga direto com o proprietário, está abrindo mão da experiência de uma empresa que lida com isso no dia a dia e, portanto, conhece todos os meandros e exigências legais da relação entre locador e locatário.
Sem contar que alguns dos deveres são assumidos pela empresa — como a entrega de uma descrição minuciosa do estado do imóvel, que faz parte do processo de vistoria realizado pelas imobiliárias.
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