Inflação é o fenômeno de desvalorização de uma moeda no decorrer do tempo. Por causa dela, os contratos de locação são reajustados anualmente segundo um índice de reajuste de aluguel.
Esse é um assunto que costuma causar muitas dúvidas entre os inquilinos — principalmente naqueles que estão alugando um imóvel pela primeira vez.
A lógica é simples: se o dinheiro se desvaloriza, é justo que o proprietário passe a receber mais pelo aluguel, que aumenta proporcionalmente à inflação.
Essa regra e os detalhes do reajuste, porém, devem constar no contrato de aluguel, conforme está disposto na lei. Siga a leitura para entender melhor!
O artigo 18 da Lei Nº 8.245/1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece o reajuste do valor do aluguel como fruto de livre negociação entre locador e locatário.
Veja:
“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”
Na prática, o que ocorre é que o contrato que inaugura o compromisso de locação já é feito com uma cláusula de reajuste. Assim, os dois entram em acordo sobre a regra antes mesmo de ela ser aplicada.
Mas note que a lei não determina os detalhes sobre quando será aplicado e como será calculado o novo valor.
As imobiliárias, porém, têm uma cláusula padrão, que costuma ser muito parecida em todo o país: é estipulada uma referência como índice de reajuste de aluguel para atualizar o valor a cada 12 meses de vigência do contrato.
Índice de inflação é um cálculo que expressa a variação dos preços de bens e serviços em um país.
Se determinado índice aponta uma inflação de 10% no acumulado dos últimos 12 meses, isso significa que os itens levados em consideração no cálculo ficaram, em média, 10% mais caros em um ano.
Mas existem vários índices, cada um com um método de cálculo diferente. É por isso que, às vezes, encontramos resultados bem distintos na comparação entre dois índices.
No caso dos contratos de aluguel de imóveis, o índice mais usado é o IGP-M. A sigla quer dizer Índice Geral de Preços do Mercado.
O IGP-M é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), considerando as variações de preços de bens e serviços finais do mercado atacadista, de matérias-primas agrícolas e de custos das construções.
Em janeiro de 2022, a mesma FGV, instituição de referência em ensino e pesquisa, lançou o IVAR, ou Índice de Variação de Aluguéis Residenciais. Diferentemente de outros índices, portanto, este considera apenas a variação dos valores das locações.
É uma tentativa de proporcionar ao mercado uma mensuração e compreensão melhor da inflação especificamente em contratos de aluguel de imóveis.
Você pode conferir as divulgações dos percentuais do IGP-M, principal índice de reajuste de aluguel, no portal da Fundação Getúlio Vargas.
Como dito antes, o índice é divulgado mês a mês. A última divulgação da FGV apontou uma alta de 0,52% em maio de 2022.
No acumulado de 2022, a alta do IGP-M é de 7,54%. Se considerarmos os últimos 12 resultados, o índice fica em 10,72%.
Dos números que apresentamos acima, o que é usado no cálculo do reajuste de aluguel é o acumulado dos 12 meses.
Ou seja, se o seu contrato estivesse completando 12 meses nesse período e o IGP-M fosse o índice usado, o valor do aluguel subiria em 10,72%.
Imaginando que seu aluguel seja de R$ 2.000, basta descobrir quanto é 10,72% de 2.000 e acrescentar o resultado ao valor do aluguel.
Para isso, temos que passar a vírgula do percentual duas casas decimais à esquerda e multiplicar por 2.000. Fica assim:
Reajuste = Valor atual x IGP-M
Reajuste = 2.000 x 0,1072
Reajuste = R$ 214,40
No exemplo acima, portanto, o aluguel sobe de R$ 2.000 para R$ 2.214,40.
Se o seu contrato completar 12 meses depois de uma nova divulgação mensal do índice de reajuste de aluguel, a conta muda, porque o valor do multiplicador será outro.
O reajuste do aluguel é uma conta relativamente simples. Basta saber o que diz a cláusula de reajuste no contrato de locação e encontrar o percentual acumulado nos últimos 12 meses do índice apontado no documento.
Na maioria dos contratos de aluguel vigentes no Brasil, o índice usado é o IGP-M. A Lei do Inquilinato, no entanto, permite que a regra do reajuste seja fixada ou modificada de comum acordo entre locador e locatário.
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